Investeren in 2022 in vastgoed in Belgrado, Servië. Is het te laat?

Servië is een land met bijna zeven miljoen inwoners, in het hart van de Balkan. Belgrado, de hoofdstad, is ook het regionale zakencentrum. Historisch gezien is dat altijd zo geweest, zowel in de tijd van het Koninkrijk Joegoslavië als in de socialistische Joegoslavische periode. Beleggers investeren graag in kernvastgoed, omdat het een geweldige manier is om rijkdom te behouden en in de loop van de tijd te laten groeien. 

Belgrado in het hart van de Balkan zou dus zou men zeker moeten overwegen. Kortom: is investeren in onroerend goed in Belgrado, Servië, dus een goede zet?

We gaan een aantal dingen behandelen:

• Waarom men geïnteresseerd zou moeten zijn in Servië vanuit macro-economisch oogpunt;
• Een overzicht van de vastgoedmarkt in Belgrado;
• In welke wijken van Belgrado zou ik het liefst investeren in onroerend goed;
• Belastingen en het aankoopproces voor onroerend goed in Servië;
• En tenslotte een waarschuwing voor het investeren in vastgoed in Servië.

En tenslotte sluiten wij af met een conclusie voor de vastgoedmarkt in Servië voor 2022/2023.

Tijdens mijn bezoek begin 2022 in Servië was ik vooral actief in de regio Belgrado,  Šabac, Zlatibor en Čačak. Je bent dan niet alleen in de grote steden en ziet dus ook de 'andere kant' van een land.

Servië is het unieke geopolitieke spel tussen oosten en het westen

Sinds de dagen van Tito in de jaren 90, de Joegoslavische communistische dictator, bevindt Servië zich tussen de westerse en oosterse machten en probeert het een ingewikkeld evenwichtsspel te spelen. Jongleren met een dergelijk beleid leidt natuurlijk tot onvermijdelijke tegenslagen en voortdurende druk.

Dit buitenlands beleid kwam duidelijk tot uiting in het vaccinatiebeleid (tijdens Corona) van het land. Terwijl het grootste deel van de EU rondliep als kippen zonder kop, had Servië al afspraken met de Russen, de Chinezen en de Britten. Later kwamen daar ook de Amerikaanse opties bij. De Servische inwoners melden zich aan op een portaal en beslissen zelf welk vaccin ze willen.

Servië heeft vrijhandelsovereenkomsten gesloten met Turkije, de Euraziatische Economische Unie (waar Rusland deel van uitmaakt), de andere Balkanlanden die geen lid zijn van de EU, heeft bijna vrijhandel met de EU en preferentiële overeenkomsten met de VS en Japan. Bovendien is het land lid van het Chinese Belt & Road-initiatief, dat Servië veel infrastructuur zal opleveren.

Tot slot heeft Servië ook een van de weinige paspoorten met visumvrije toegang tot de EU, Rusland, Japan en China. Zonder twijfel een indrukwekkende prestatie.

De Servische economie is van steeds hogere toegevoegde waarde

Servië is geen eendagsvlieg. Het is een land met hooggekwalificeerde arbeidskrachten, een bloeiende IT-secorten een sterke industriële basis. Dit is ook zichtbaar in de exportmix van Servië.

Exportmix 2020 van ServIé. Bron: OECDe degelijke overheidsfinanciën van Servië

Servië heeft de afgelopen jaren dankzij een sterke bbp-groei zijn schuld betrekkelijk goed weten te beheersen. Servië overheidsschuld als percentage van het bruto binnenlands product (bbp):

Het belangrijkste probleem op het financiële front is dat de waarde van de goederen en diensten die Servië importeert groter is dan de waarde van de producten die het exporteert. Ook wel het account deficit. genoemd.

Het wordt echter meer dan gedekt door de hoge FDI (Foreign direct investments) cijfers. Servië dekt in wezen zijn tekort op de lopende rekening door zichzelf aantrekkelijk te maken voor buitenlandse investeerders.

Servië heeft slechte demografische vooruitzichten

Servië ziet jaarlijk de bevolding afnemen, wat nauwelijks optimistisch is voorvastgoed. Ik zal onder de afbeelding dit nog toelichten.

De oorzaken van deze demografische achteruitgang zijn tweeledig:

1. Een laag vruchtbaarheidscijfer van 1,5 kinderen per vrouw;
2. Emigratie. Serviërs emigreren massaal naar West-Europese landen als Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. Daar zit ook de kanttekening. De emirgatie van Serviërs naar rijke Westerse landen zorgt ervoor dat ze meer verdienen en vaak dit verdiende geld weer investeren in vastgoed in Servië.

Een groeiende bevolking van Belgrado zorgt ervoor dat Servische vastgoedinvesteringen vaak zich in de hoofdstad concentreren

De demografische achteruitgang van Servië heeft geen invloed de groeiende hoofdstad van de Balkan. Als ik een onroerendgoedinvestering in Servië zou doen, zou bijna zeker in Belgrado zijn. Ik heb nog een aantal andere alternatieven, maar die heb ik nog niet volledig uitgewerkt.

Vastgoed in Belgrado is extreem duur in vergelijking met andere regionale hoofdsteden in Oost-Europa

Deloitte deelde enige tijd geleden interessante gegevens over de prijs van nieuwbouw. Ik ga hier de prijzen vergelijken van omringende steden in Oost-Europa.

In 2020 is de gemiddelde nieuwbouw in de volgende steden als volgt:

• €1741 per m2 in Belgrado (bevolking 1,4 miljoen)
• €1440 per m2 in Boekarest, Roemenië (bevolking 1,8 miljoen)
• €1144 per m2 in Sofia, Bulgarije (bevolking 1,4 miljoen)
• €2.207 per m2 in Boedapest, Hongarije (bevolking 1,8 miljoen)

De prijzen zijn in 2021 in alle steden aanzienlijk gestegen, vooral in Sofia. Maar over het algemeen zie ik niet in waarom Belgrado zoveel duurder zou moeten zijn per m2 dan vergelijkbare steden als Sofia en Boekarest. Deze steden zijn rijker en maken deel uit de EU. Dat laatste kan een voordeel, maar ook een nadeel trouwens zijn.

Toch zou je Belgrado eens kunnen vergelijken met Boedapest. De prijzen van Boedapest, zichtbaar in het nieuwbouwsegment zijn gedeeltelijk vertekend door de meeste nieuwbouw in "Nieuw Belgrado" en is dus niet helemaal van toepassing op het historische centrum van Belgrado. In dit deel van de stad zijn de prijzen voor mooie, historische gebouwen vergelijkbaar met die in de beste wijken van Boedapest.

In dit opzicht betekent een investering in onroerend goed in Belgrado kopen in een markt die ofwel te duur is, ofwel zichzelf voor is.

Vastgoedprijzen uit balans

De prijzen van vastgoed staan eigenlijk los van de realiteit van de meeste lokale mensen. Dit maakt Belgrado tot een twijfelachtige vastgoedinvestering.

Huurinkomsten in Belgrado

Een ander interessant onderdeel van je vastgoedinvestering zijn mogelijk huurinkomsten. Ook hierin springt Belgrado er niet uit. De lage huurprijzen maken van Belgrado een vastgoedinvestering met een laag rendement.

Bijna aan de onderkant van de markt met € 8 per m2 zijn de opbrengsten weinig hoopgevend en worden ze beperkt door de loongroei in Belgrado. We zullen dit verderop in dit artikel zien met precieze voorbeelden van een appartement dat ik heb bezocht terwijl ik in Belgrado was.

Hypotheken zijn goedkoop, ongeveer 3-4% voor de lokale markt. Ze zijn ook beschikbaar voor investeerders.

API Bank biedt hypotheken aan niet-ingezetenen over een periode van 20 jaar. De rente is dan 6,50%.  Inwoners van Servïe kunnen momenteelfinancieren tegen 3% bij de grootste lokale banken. Zet je dit weg tegen de lage opbrengsten is het niet logisch vanuit het oogpunt van winst. Het heeft alleen zin als een local als je van plan bent om in het pand te gaan wonen. Voor niet-ingezetenen is er geen manier om met dergelijke financieringsvoorwaarden een aantrekkelijke ROI te behalen.

Vasgoed in Belgrado is geen duidelijk geval van zeepbel / overwaardering

Voordat ik aan dit punt begin, moet ik zeggen dat het een uitdaging is om vastgoed te vinden en te kopen in de historische delen van de stad. Dit in tegenstelling tot Boedapest, waar duizenden objecten te koop staan. In Belgrado kunnen historische eigendommen tegen marktprijzen binnen enkele dagen worden verkocht. Werken met een goede makelaar is de sleutel.

Dit gezegd hebbende, de markt in het centrum van de stad wordt niet gekocht of verkocht door de 'gemiddelde lokale bevolking'.

Wie koopt er in het centrum van Belgrado?

• Expat-Serviërs noem ik ze even. Dit zijn Serviërs die goed 'boeren'in Westerse landen als de VS, Canada, Duitsland, Italië of Zwitserland. Ze kopen graag eersteklas onroerend goed "thuis". Eerder noemde ik deze groep al bij het kopje demografische vooruitzichten in Servië.
• Corruptiegeld, waarvan er genoeg is, wordt witgewassen in lokaal vastgoed.
• Lokale IT'ers die serieus $ of € verdienen online en dus volledig zijn afgesloten van de lokale arbeidsmarkt. Ze verdienen in verhouding veel meer dan de 'gemiddelde lokale bevolking'.

Ten slotte zijn er weinig andere opties voor de lokale bevolking om hun spaargeld in te beleggen. Er zijn bijna geen kapitaalmarkten en het vertrouwen in banken is laag. Dus wat doen mensen? Ze kopen wat ze weten: vastgoed.

De vastgoedmarkt in Belgrado is dus zeker geen aantrekkelijke investering en de prijzen zijn al relatief op hol geslagen, maar ik betwijfel of we een zeer harde crash zullen zien. Misschien een kleine correctie en stagnatie en ondertussen zal Servië zich een weg banen naar eerlijkere waarderingen van vastgoed.

Overzicht van belangrijke buurten om een vastgoedinvestering te doen in Belgrado

Wanneer men in Belgrado is, wordt men gebombardeerd met advertenties voor nieuwe gebouwen en iedereen die je spreekt heeft een zeer uitgesproken mening over de vastgoedmarkt en waar te investeren. Een uitgesproken mening betekent niet dat deze mensen uiteraard altijd gelijk hebben. Mensen op de Balkan hebben gewoon een uitgesproken mening . Het maakt deel uit van hun communicatiecultuur.

Je kan Belgrado opdelen in 2 delen. Het nieuwe deel en het oude deel. We starten met het oude deel.

Investeren in vastgoed in de “oude” delen van Belgrado

In dit deel bespreek ik 4 mogelijke gebieden. Het gaat hier om Old Town, Dorćol, Vraćar en Palilula. Al deze gbieden liggen aan de oost-kant van de Donau.

De oude stad (Old Town)

Hoogste prijs per m2 in Belgrado samen met Vraćar. Dit gebied is zeker een gok. Het is het hart van het historische Belgrado en zit boordevol toeristische activiteiten. Maar van wat ik kon zien, is het niet de mooiste plek om te wonen. Er zijn veel winkels in de buurt, maar niet per se de beste, en het kan overtoeristisch aanvoelen. Parkeren is ook zeer problematisch. Locals met veel geld wonen liever in andere gebieden.

Dorćol

Men kan Dorćol in twee gebieden verdelen: het gedeelte van Dorćol bij de oude stad en het andere deel Dorćol bij de rivier de Donau. Dorćol nabij Old Town staat vol met historische gebouwen, zonder alle middenklasse winkels die in de oude binnenstad wel te vinden zijn. Deze schilderachtige straatjes zijn omzoomd met coole bars en restaurants, waardoor het zeer leefbaar is. De prijs per m2 is bijna hetzelfde als in de oude stad, met het verschil dat het vanuit lifestyle-perspectief beter is. Ik heb het gevoel dat je hier meer waar voor je geld krijgt dan in de oude stad en dus ook meer potentiële huurders. Het spel is om een historisch gebouw te kopen en voor de lange termijn te behouden.

Aan de andere kant heb je Dorćol aan de Donou kant. Dit deel is niet erg populair onder de lokale bevolking en biedt daarom een aanzienlijke betere prijs per m2 dan Dorćol tegen het oude centrum aan. Het is gemakkelijk in te zien waarom. Dorćol tegen het oude centrum bestaat uit prachtige historische gebouwen, terwijl Dorćol naast de Donau voornamelijk gebouwen uit de late Joegoslavische jaren heeft die er niet zo goed uitzien. Wel zijn er hier meer kansen iets te kopen van nieuwbouw met parkeergelegenheid.

Een wandeling langs de Donau. Je zult zien: nieuwe gebouwen met parkeergelegenheid en op loopafstand van de coole bars  Dit is een geweldige combinatie. Je woont direct naast alle koele gebieden, maar hebt nog steeds een goede toegang (met een auto) en bent dicht bij de machtige Donau. Ik geloof dat we op lange termijn een herwaardering van de lagere Dorćol zouden moeten zien.

Vraćar

Vraćar blijft voor mij een groot mysterie. Het is een van de duurste buurten van Belgrado, waar mensen graag zien en gezien worden. Prijzen zijn vergelijkbaar met de oude binnenstad en Dorćol. Alleen objectief gezien is het een lelijke buurt. Wellicht zullen mensen uit Belgrado mij haten omdat ik dit zeg, of zeggen dat ik het niet "begrijp", maar het is prima. De hele buurt is een willekeurige verzameling lelijke Joegoslavische gebouwen (meerderheid), enkele aantrekkelijke historische gebouwen (minderheid), nieuwbouw en schattige cafés. Ik begrijp dat mensen het hier verkiezen boven de oude stad vanwege de gemakkelijke toegang en het betere openbaar vervoer, maar afgezien van de mooie orthodoxe kathedraal, is de buurt gewoon lelijk.

Ik zou alleen willen zeggen dat er een kloof is tussen de waargenomen waarde en de objectieve waarde. Dat is het voordeel op de lange termijn op dit gebied veel beperkter is in vergelijking met andere gebieden.

Palilula

Opkomend gebied. Momenteel lelijk en vol met Joegoslavische gebouwen, maar ik verwacht in de nabije toekomst de groei van het centrum naar hier. Het eenvoudiger parken, de ligging en het niet zo ver doorontwikkelde gebied maken het tot een focusgebied voor diegenen die willen investeren in nieuwe gebouwen. Dit is zeker een gebied dat in de loop der jaren zal verbeteren.

Investeren in vastgoed in de "nieuwe" delen van Belgrado

Het nieuwe deel bestaat uit het benoemde 'New Belgrade' en een project genaamd Belgrade Waterfront.

New Belgrade

Dit is degrote vraag waar zelfs de inwoners uit Belgrado zelf het antwoord anders beantwoorden: "Nieuw Belgrado of niet". Maar goed: New Belgrade. De meeste nieuwe ontwikkelingen in Belgrado zijn in Nieuw-Belgrado. De twee kanten van de rivier zijn totaal verschillend. Terwijl het "oude" Belgrado vol en dicht is, bestaat Nieuw Belgrado uit (extreem) grote lanen en vrije ruimte. Parkeren daar is een complete non-issue, wat een enorm pluspunt is in een stad waar het openbaar vervoer enigszins teleurstellend is. Houd er rekening mee dat Belgrado geen metrosysteem heeft, wat verrassend is voor zo'n grote stad. Veel lokale families verhuizen graag naar Nieuw-Belgrado vanwege de parkeergelegenheid, meer ruimte voor kinderen en de modernere voorzieningen.

Als ik met een gezin in Belgrado zou wonen, zou ik de voorkeur geven aan die kant van de stad. Als ik vrijgezel en/of oud was, zou ik de voorkeur geven aan de andere kant. Dat gezegd hebbende, is de vraag of Nieuw-Belgrado een goede investering is. Ik zou geneigd zijn nee te zeggen. Een goede plek om te wonen en een goede investering zijn niet altijd synoniem. In dit specifieke geval is er gewoon te veel grond beschikbaar in Nieuw-Belgrado. Dus je hebt zakken met oude Joegoslavische communistische blokken, dan gebieden met gebouwen uit de jaren negentig, dan uit de jaren 2000, enz. Het kernprobleem is dat als nieuwe ontwikkelingen online komen, oudere de aantrekkelijkheid voor verhuur verliezen.

Gebouwen uit het oude Joegoslavië, jaren 2000 en recent door elkaar

Als eigenaar bewoner of huurder maakt het niet zoveel uit. Maar als belegger maakt dit beleggen in Nieuw-Belgrado een stuk lastiger en onderhevig aan de grillen van wat als "cool" wordt beschouwd. De leegstand in de oudere ontwikkeling lijkt ook vrij hoog te zijn. Dus tenzij je in Belgrado woont en de markt kunt leven en ademen, zou ik wegblijven van investeringen in Nieuw Belgrado.

Belgrade Waterfront

Vanaf prijzen voor appartementen in een deel van de gebouwen zijn ongeveer € 3.000 per m2. Men kan een brutorendement verwachten van ongeveer 3-4%. Persoonlijk heb ik in het verleden de fout gemaakt om in dergelijke luxe ontwikkelingen te investeren. Mijn belangrijkste leerpunt was dat slechts drie soorten beleggers geld verdienen aan dergelijke ontwikkelingen:

• De ontwikkelaar zelf.
• De beheermaatschappij van de ontwikkeling.
• Vroege investeerders die off-plan kochten voordat duidelijk was dat het project een succes zou worden.

Maar in het geval van de Belgrado Waterfront moet ik toegeven dat de prijzen hoog zijn, maar deze luxe ontwikkeling ligt eigenlijk in het hart van Belgrado en niet zo'n 20-30 minuten van de kern, zoals dergelijke projecten vaak ziet. Ik zie niet veel voordeel en ik zie ook geen grote waarde, maar ik zie niet dat mensen massaal te veel betalen voor sommige van de meer betaalbare eenheden. Al met al zou ik, als ik een onroerendgoedinvestering zou doen in Belgrado, Servië, zeker kiezen voor een appartement in het "oude" deel van Belgrado. Ik zie daar een betere waarde, hoewel ik de term 'waarde' op een relatieve manier gebruik. Vanuit het oogpunt van levensstijl is de waterkant van Belgrado echter op zijn eigen manier erg aantrekkelijk, wat geweldig kan zijn voor sommige mensen die een verblijf in Servië willen krijgen door middel van het aankopen van vastgoed.

Belastingen en kosten bij een vastgoedinvestering in Belgrado

Belastingen kunnen worden opgedeeld in 4 verschillende belastingen. Hieronder som ik ze op.

• Jaarlijkse onroerende voorheffing tot een waarde van 0,4% van het onroerend goed. Doorgaans is de onroerende voorheffing veel hoger als percentage in nieuwe gebouwen dan in oude gebouwen.
• Bij de aankoop van een appartement in een nieuw gebouw is doorgaans 10% btw verschuldigd. Houd er rekening mee dat u de btw geleidelijk kunt recupereren als u het appartement verhuurt en het koopt via een lokale Servische LLC. Mijn advocaat Mr. Sekulovic kan helpen met dit proces (details hier).
• Er is een overdrachtsbelasting van 2,5% op onroerend goed op de secundaire markt in Servië, te betalen door de koper. Er zijn ook enkele kleine notariskosten, meestal een paar honderd euro.     
• Huurinkomsten worden belast tegen een vast bedrag van 20%. Van de bruto huurinkomsten mag u een vast bedrag van 25% als lasten aftrekken. De netto huurinkomstenbelasting is dus 15%. 

Voor wie is een vastgoedinvestering in Belgrado mogelijk interessant?

Zoals we kunnen zien, is het niet bijzonder aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar rendement en/of sterke kapitaalgroei. Ik zie Belgrado als een niche voor:

• Mensen die in Servië willen wonen en een verblijfsvergunning willen krijgen door middel van onroerend goed. U koopt dan een eigen appartement om een deel van het jaar in te wonen. Meer details over verblijf in Servië vind je hier.
• Expat-Serviërs die vastgoed in hun "thuisland" willen hebben. Thuis is thuis. En als je wat geld in Servië wilt parkeren voor het moment dat je daar met pensioen gaat, waarom niet? Ook hebben ze daar waarschijnlijk familie en/of vrienden die kunnen helpen bij het beheer van het vastgoed.
• Mensen die in Servië wonen en niet veel tijd in Servië doorbrengen, wat een probleem kan zijn bij het verlengen. In dergelijke gevallen kan het aantonen dat men meerdere eigendommen in Servië heeft, helpen bij het vernieuwingsproces door sterkere banden met het land aan te tonen. 
• Vermogende particulieren die blootstelling aan Servië willen, eersteklas onroerend goed in Belgrado willen en het een zeer gediversifieerde manier zien om geld te parkeren in reële activa in een niet-West-Europees land met interessante langetermijnvooruitzichten. In drie woorden: rijk, geduldig kapitaal.
  

Waarschuwingen bij het kopen van onroerend goed in Servië

Zorg ervoor dat je een goede advocaat gebruikt. Veel eigendommen hebben zowel zichtbare als verborgen pandrechten op het vastgoed, evenals hypotheken. Ook zijn veel eigendommen niet gelegaliseerd, wat betekent dat men een vastgoedinvestering zou kunnen doen die niet over de juiste bouw- en/of gebruiksvergunningen beschikt. 

Ten slotte zijn sommige eigendommen tijdens een erfenisproces niet door de juiste rechtbanken bekrachtigd.  Het is absoluut cruciaal om een goede vastgoedadvocaat te gebruiken bij het doen van enige vorm van vastgoedinvestering in Servië. 

Conclusie voor het kopen van vastgoed in Belgrado

Persoonlijk zal ik geen vastgoedinvestering doen in Belgrado, maar er is zeker ruimte voor sommige mensen die andere doelen hebben dan de mijne. Toch zijn er nog wel andere gebieden waar men wellicht naar kan kijken. In dit geval zou dit kunnen zijn Novi Sad (de tweede stad van Servië). Eveneens viel mijn oog op op de vakantieoorden Zlatibor (Златибор) en ook Kopaonik (Копаоник). Daar zal ik later meer over schrijven.